为确保恒口示范区（试验区）农村房地一体确权登记发证工作地有效推进，现将《恒口示范区（试验区）村民建房历史遗留问题的处理办法（草案）》发布如下，欢迎公众就有关内容提出宝贵意见和建议，意见可通过电话、电子邮件、网站留言等方式提出，征求意见日期截止8月26日。

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附件：《恒口示范区（试验区）村民建房历史遗留问题的处理办法（草案》   

恒口示范区（试验区）自然资源局

2020年8月19日     

恒口示范区（试验区）村民建房办理不动产登记历史遗留问题的处理办法(草案）

第一章  总 则

第一条  为进一步加强辖区农村宅基地和村民建房用地的管理，切实维护农村居民的合法权益，有效地推进辖区农村房地一体确权登记发证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法、《中华人民共和国城乡规划法》、《不动产登记暂行条例》《安康市人民政府办公室关于解决安康中心城区不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》安政办发〔2019〕7号文件等法律、法规和相关规定，结合示范区（试验区）的实际，特制定本办法。

第二条  本办法所称村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上建造供其家庭成员自住或使用的建（构）筑物的行为。农村宅基地是指村民依法取得土地使用权用以建设住宅及相关附属物的农民集体所有的土地，使用权为农户，所有权为村集体。

第三条  农村村民建房选址必须符合恒口示范区现行乡镇土地利用总体规划和城乡建设规划。

第二章  农村村民宅基地及房屋不动产登记发证的主体

第四条  宅基地申请登记的主体：宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上是本农村集体经济组织成员的户主或是经家庭全体成员同意的家庭成员。有下列情形之一，且经该村集体经济组织或村民委员会认定；也可按规定申请登记发证。（1）本村原村民合法取得的宅基地使用权或房屋所有权因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的（在户口所在地的村没有宅基地）；（2）非本村村民因生态避灾扶贫移民搬迁等按照政府统一规划，批准使用宅基地建设的；（3）已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员，非本村集体经济组织成员或城镇居民，因继承房屋使用权而使用农村宅基地的；（4）非农业户口原在农村合法取得的宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的（1999年1月1日土管法修改实施前），经该村村民委员会公示无异议的，可依法办理不动产登记（记事栏应注明，该权利人为非本村集体经济组织成员）。

第三章  村民建房确权登记的原则

第五条  村民建房确权登记的原则：依法依规、尊重历史、面对现实、化解矛盾、便民利民、分类施策、应登尽登的原则。对已分别合法颁发的宅基地使用权证书和房屋所有权证书不变不换的原则。

第四章  办理历史遗留问题的具体意见

第六条 （一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的、申请人提供相关申报资料，直接予以登记。

（二）有合法的宅基地权属来源材料，地上房屋未办理村镇规划建设审批手续且竣工的，在办理不动产登记前需先到规划管理部门办理符合村镇规划建房条件的证明文件。

（三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已竣工的按下列原则办理：1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用的宅基地建房至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用的宅基地建房至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核后，按照审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

第七条  对农村村民建房未批先建行为的处理，在办理不动产登记前，对于符合条件建房的农户先到示范区自然资源管理部门申请补办用地审批手续，由城管综合 执法大队对违法用地行为进行处理。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定，对违法占用土地处以10-30元/m²的罚款。

第八条  已取得合法的用地和规划审批手续，对于有超占超建行为的，实行分类处理，对于超占土地面积在4个平方米内（测量误差3％以内）不予处罚、提供相关申请材料直接登记，对超过4个平方米以上的处以30元/m²的罚款，罚款缴纳后予以登记。 对于超占土地部分用虚线标注，不做合法面积登记，并在记事栏进行标注。涉及超建的违法建筑处以40元/m²的罚款，对于超建的建筑物在附记栏备注合法的建筑物面积以及违法建筑物面积，房屋分层图上不做标注。

第九条  对于未批先建行为，符合城乡规划的，需到规划管理部门补办规划手续，对违法建筑行为需处理。对已取得规划审批手续，有超建行为的。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六章、第六十四条规定对地上建筑物处以40元/m²的罚款。

第十条  符合一户一宅的原则，新增建房、迁址建房，易地搬迁建房，生态搬迁新建房屋建起后，必须将原宅进行拆除复垦，提供村委会原宅已拆除复垦证明，并附具拆除复垦照片。

第十一条 对易地搬迁分散安置户，需将户籍转迁入安置房用地所在的村，对已审批的农户，在登记前提供易地搬迁旧宅腾退证明，对于未审批的，在登记前需先完善相关用地、规划审批手续。

第十二条 不同历史阶段对超占面积的宅基地按下列情况处理:

（一）《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前，农村村民建房占用的宅基地，在该条例实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

（二）从1982年至1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布前，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的标准，对超出面积处理处罚后，按实际使用面积进行登记。

（三）1987 《中华人民共和国土地管理法》 实施后，农村村民建房占用宅基地，超过当地规定的面积标准，按照政府批准面积进行登记，超出面积必须经过处理，并在图上标注出来，在土地登记簿记事栏内注明。

第十三条  有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权和房屋所有权登记

（一）除继承房屋外，农村村民一户申请第二套宅基地使用权登记的；

（二）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地建房的；

（三）宅基地权属争议尚未处理结束的；

（四）土地、规划违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（五）因重点项目建设、公共设施，公益事业建设已确定需要拆迁范围内的房屋；

（六）已享受生态、避灾搬迁、增减挂钩等政策旧宅需拆而未拆的房屋；

（七）非法转让的宅基地；

（八）经调查已停止使用多年且房屋已成危房的农村宅基地；

（九）小产权房，农民个人在集体土地上开发建设的房屋；

（十）法律法规政策规定的其它不予确权的；

第十四条  关于原由镇人民政府组织筹建的街道、市场等住宅用地，用地性质为集体土地，政府已给农户办理了集体建设用地使用证，但房屋户主户籍未在用地位置所属的村、组或为户主户籍为非农户口的，在办理不动产登记时，依据提供的资料将给予登记，在备注栏中标注，该户权利人为非本村集体经济组织成员。对未办理用地手续的经原负责项目工程开发建设的实施单位摸清底子书面报告管委会研究，研究同意后，按村民建房的用地程序经处理后补办手续，再进行登记。

第十五条  对于房屋宗地权属，未落宗到本村权籍库地籍区的问题，由于流转土地，相邻村与村之间有插花地，导致不能落宗，需经双方村出具情况说明，土地位置按房屋所在地籍区的村认定，土地权属仍为权利人户籍所在的村。

第十六条  因继承，分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体后予以登记。

第十七条  未经政府批准，未经搬迁部门的认定，违规开发建设的安置点及社区，以及新农村建设统规自建房，应做好摸排上报管委会集中统一处理后，按程序给予办理不动产登记。

第十八条 不按规定办理土地登记、变更登记的，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《陕西省实施中华人民共和国土地管理法办法》第六条、第四十二条之规定，对个人处以100元以上1000元以下的罚款。

第五章  部门间沟通、衔接与协作

第十九条  公安部门，对于符合条件建房且房屋已竣工入住，在征得房屋所在地村委会同意迁入户籍，在未取得用地手续前，经国土、规划部门出具该户符合建房条件的证明，公安户籍管理部门将给予先行转移户籍。

第二十条  规划部门，做好群众规划手续补办工作，并提出合理的审查意见。

第二十一条  执法部门，做好超建超占违法用地调查处理。

第二十二条  各村相应成立化解遗留问题的领导小组，解决群众办理不动产登记面临的实际问题。

第二十三条  相关部门应加快审查力度，对于符合条件，能在政策允许范围内解决的要加强沟通协调、联席联办，对于不符合条件，突破法律法规及本办法的规定的，不予受理，对于违规办理行为一经被发现后将直接移交示范区（试验区）监察审计局进行调查处理。

第二十四条  本办法由恒口示范区（试验区）不动产登记局负责解释，该办法在开展不动产登记过程中，及时发现的新问题将不断完善。

第二十五条  本办法由恒口示范区（试验区）管委会研究决定之日起执行。有效期5年。